“目前我国城镇化率65%，这个数字如果预计达到70%，保守估计全国每年应该有10亿-12亿的新开工数才是合理水平，目前是超跌了的。”

记者丨 王寅浩

(资料图)

8月31日，万科举行2023年中期业绩推介会。会上，针对投资者提出的房地产市场形势问题，包括董事会主席郁亮在内的万科高管给出了自己的判断。

谈市场：焦灼与超跌

“当前市场用一个词来说就是焦灼。”

在郁亮看来，市场低迷持续了一段时间，市场情绪已经受到影响，容易出现各种“过度反应”。以新开工数来看，2021年新开工数下降11%，2022年新开工量下降40%，今年上半年继续下降约25%。如果以2020年作为基数，新开工数已经整体下降约60%，回到了2006年的水平。

“目前市场显然是跌过头了。”据郁亮介绍，目前我国城镇化率65%，这个数字如果预计达到70%，保守估计全国每年应该有10亿-12亿的新开工数才是合理水平，目前是超跌了的。

谈未来：行业能回到健康水位

谈到当前正在逐步落地的优化政策和楼市的未来，郁亮罕见的承认“的确有前所未有的压力，看不清未来”，但他更强调两个正面信心：一方面就是政策正在发力，并且对“盘活存量项目”等对行业中长期有重大影响的方面都有提出课题和研究，是一种对行业的鼓舞。

郁亮介绍，从伦敦和日本经验来看，现在的新开工量都相比最高峰大跌，但核心区域的新开工量仍在增长。这说明人们都在往有就业发展的城市聚拢，就算城市完全成熟，也有新的需求和空间出现，满足新的职住平衡。

郁亮预计，房地产行业能回到健康的水位，过程中会有曲折和波浪，万科会留足空间给自己留足安全底线。

谈机遇：商品房、城市更新与代建

“ 另一方面，常识告诉我们，有背阴面、就一定有向阳面。”郁亮认为，在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

郁亮口中的有韧性，是指一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。有新的业务机会，是指新发展模式带来的改变。过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

在郁亮看来，房地产实现脱胎换骨的变化，仍需要时间，需要定力。未来不管做什么业务，本质上都是能力的竞争——口碑是否足够好、产品是否足够好、合作伙伴是否足够优秀…都是竞争点。万科在这些地方有了些基础，但还需要进一步提升。

“总结而言，今天的市场下应该筑好坚固底线，抱有最坚实的信心，做最好的准备。”郁亮表示。

编辑丨杨博

图片丨视觉中国、北京商报